El procedimiento simplificado para registrar la propiedad de parcelas de terreno y edificios ubicados en ellas en la Federación Rusa finalizó a principios de 2019. El procedimiento simplificado que permitía el registro de bienes inmuebles se ha vuelto imposible. Desde esta primavera, el procedimiento para los propietarios de casas de veraneo ha cambiado, independientemente del terreno donde se ubique la edificación.
El concepto de que la casa de campo ya no existe
El 1 de marzo entró en vigor una ley que regula las asociaciones de jardinería y horticultura. Esta ley excluye la existencia de entidades como las cooperativas de jardinería o de consumo de pequeñas viviendas rurales, así como las empresas con varios propietarios. En este sentido, a finales de 2018, los diputados propusieron eliminar el término «casa rural» del reglamento.
Cientos de miles de residentes de verano se preguntan si sus parcelas con edificios serán ilegales y si necesitan volver a registrar urgentemente sus documentos.
Según una normativa en vigor desde principios de marzo, es posible legalizar una casa de verano ya existente en una parcela ajardinada, siempre que la construcción haya sido aprobada previamente por la administración local y esté terminada.
Los documentos para comunicar cierta información a los ciudadanos deben publicarse en los sitios web oficiales de los municipios. Se requiere un plazo determinado para el registro de la propiedad, siempre que se presente únicamente la documentación del proyecto de construcción. Los ciudadanos que hayan obtenido un permiso no estarán obligados a notificar la construcción de edificios. Sin embargo, se requerirá la aprobación legal del proyecto si la obra no está terminada antes del 1 de marzo.
¿Qué ocurre si no registras tu casa como tu propiedad?
Si las casas de veraneo no se registran antes del 1 de marzo de 2019, se considerarán construcciones no oficiales y, por lo tanto, no autorizadas. Tras una resolución judicial, podrían ser demolidas.
Si el propietario no ha obtenido instrucciones por escrito conforme a la ley, los edificios serán demolidos. Si el propietario no demuele las estructuras por sí mismo, las autoridades locales procederán a ello. Esta medida excepcional es responsabilidad suya según la ley.
Además, según el código, el uso de un edificio no autorizado se castiga con una multa:
- sujetos de derecho civil que realizan transacciones comerciales en diversos campos de actividad – de 2000 a 5000;
- personas representadas por poderes notariales – de 20.000 a 50.000;
- empresarios individuales registrados de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley – de 20.000 a 50.000;
- Organizaciones, firmas o compañías registradas que tienen derecho a adquirir derechos de propiedad y no propiedad a su propio nombre - de 500.000 a 1.000.000.
También te puede interesar:Si el propietario del terreno ignora las disposiciones de la Ley y obstruye la demolición de los edificios, se prevé otra multa:
- sujetos de derecho civil que realizan transacciones comerciales en diversos campos de actividad – de 20.000 a 50.000;
- funcionarios y empresarios individuales registrados de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley – de 20.000 a 50.000;
- Entidades jurídicas – de 100.000 a 300.000.
El principal objetivo del Estado al implementar la "reforma de las dachas" es gravar los terrenos y las construcciones para reabastecer las arcas públicas. Por lo tanto, muchos propietarios de dachas no registran sus propiedades, a pesar de las amenazas de multas.
¿Por dónde empezar el proceso de registro?
Según las últimas modificaciones, para registrar oficialmente un edificio ubicado en una zona poblada o en el territorio de una Asociación de Jardinería sin Fines de Lucro, se requiere lo siguiente:
- enviar una notificación con los parámetros a la organización local que garantiza la resolución de los problemas públicos;
- Adjunte a la solicitud: extractos del Registro Estatal Unificado de Derechos, un plano técnico y documentos de titularidad;
- Se espera una respuesta de la administración en el plazo de una semana;
- Treinta días naturales después de la finalización de la construcción, envíe el siguiente aviso;
- Adjunte a la notificación escrita: un recibo del pago obligatorio para el registro de la vivienda, una respuesta a la primera notificación enviada y copias de los documentos;
- esperar hasta que las autoridades locales presenten una notificación al Servicio Federal de Registro Estatal, Catastro y Cartografía;
- Si desea agilizar el trámite, puede enviar usted mismo los documentos.
Fecha de finalización de la "amnistía de las dachas"
Al completar la documentación, los residentes de verano tienen dudas sobre la prórroga del régimen simplificado de registro de terrenos y edificios. El Servicio Federal de Catastro y Cartografía explica que el año pasado se promulgó una nueva ley que extiende los beneficios hasta 2020. Sin embargo, el Código de Desarrollo Urbano ha modificado varios permisos para la construcción de edificios residenciales. Esto se aplica a edificios de más de tres plantas que no tienen apartamentos independientes.
En agosto pasado se modificó la ley. Esta modificación permite la exención de permisos para pequeñas construcciones en terrenos. La ley no especifica una fecha de vencimiento para dicha modificación.
La "amnistía para dachas" durará hasta la primavera de 2020. El beneficio se aplica a las viviendas privadas construidas en terrenos destinados a la construcción o a la agricultura subsidiaria.
El procedimiento simplificado para el registro oficial de otros bienes inmuebles se ha convertido en permanente. Esto se aplica a: casas de veraneo, garajes, salas de calderas, cobertizos, aseos y casas de baños.
Cambio en el orden de construcción
Desde su entrada en vigor, la legislación ha sufrido varias modificaciones. Con la introducción del nuevo documento, la palabra «dacha» ha dejado de utilizarse. Según la ley:
- Desde agosto de 2018, ya no es necesario obtener aprobación para la construcción. Se requiere notificación por escrito antes y después de la construcción;
- La construcción de edificios iniciada antes de la adopción de la enmienda anterior se legaliza mediante el envío de una notificación por escrito antes del 10 de marzo de 2019;
- Para las construcciones anexas no se requiere permiso ni notificación. Solo se necesita un plano técnico que cumpla íntegramente con la normativa vigente.
- La propiedad de un terreno expedido antes de 2011 se confirma presentando un certificado del municipio;
- No es necesario obtener permisos para la puesta en servicio de edificios erigidos con el permiso correspondiente;
- Debido a cambios y modificaciones, la construcción y su legalización pasaron a basarse en notificaciones en lugar de permisos.
Para elaborar un plano técnico de una vivienda, necesitará los servicios de un agrimensor, la documentación del proyecto o una declaración. Sin un plano técnico, es imposible registrar la propiedad en el Servicio Catastral Federal.
¿Qué vivienda debe registrarse?
Tras entrar en la fase final del proceso legislativo en agosto de 2018, los diputados aclararon la definición de "edificio residencial individual". Esto incluye edificios que cumplen los siguientes requisitos:
- número de plantas sobre rasante – no más de tres;
- altura – 20 metros;
- Una casa es un objeto complejo y completo;
- Finalidad del edificio: residencia permanente o estacional de personas.
La normativa vigente no afecta a los edificios ya registrados. En este caso, no es necesario volver a registrarlos. Sin embargo, los edificios que legalmente no existen están sujetos a la siguiente normativa:
- Las construcciones no residenciales en parcelas ajardinadas solo pueden ser temporales y no están sujetas a registro;
- Los edificios residenciales en asociaciones de jardines deben estar incluidos en el registro.
Inscripciones hasta el 1 de marzo de 2019
Para los propietarios de casas de veraneo, la "amnistía" trajo consigo nuevas dificultades. Anteriormente, no estaban obligados a registrar sus construcciones. Ahora, deben notificarlo al Servicio Federal de Registro Estatal.
Hasta finales de febrero de 2019, el procedimiento era distinto: solo se requería un pasaporte técnico con la estructura declarada para la inscripción. Tras contactar con un ingeniero catastral, se expedía un pasaporte técnico que se enviaba a las autoridades ejecutivas federales. La inscripción se realizaba con base en este documento.
Cómo registrarse ahora
Si un ciudadano no ha inscrito su casa de verano en el Registro, es imprescindible notificarlo por escrito a la administración local. Esta notificación es obligatoria tanto para la construcción como para cualquier modificación realizada en la vivienda existente. El procedimiento de inscripción en 2019 incluye:
- notificación a las autoridades locales por parte de los propietarios de terrenos sobre los planes para la construcción de un edificio residencial;
- Una vez finalizada la construcción de la vivienda, deberá presentarse una notificación al ayuntamiento adjuntando la documentación pertinente;
- En el caso de varios propietarios de un mismo edificio: distribución de acciones, obteniendo el consentimiento de cada propietario;
- presentación del recibo de pago de la tasa estatal;
- verificación por parte de las autoridades gubernamentales locales de toda la documentación y la legalidad de la construcción;
- resolución de la solicitud de inscripción ante el Servicio Federal de Registro Estatal;
- Tras la verificación, se recibe la confirmación por escrito.
¿Qué tipos de edificios no requieren permiso?
En algunos casos, no se requiere un permiso de construcción. Se puede obtener sin él si se cumplen las siguientes condiciones:
- La estructura no estará conectada a otros edificios mediante una cimentación común ni una red de comunicaciones;
- El proyecto no dividirá el edificio en apartamentos;
- un edificio de no más de tres plantas ocupado por una sola familia;
- La altura de la casa no excederá los 20 metros.
Se introdujeron restricciones de altura y la división de los edificios en unidades de vivienda independientes para evitar la construcción de complejos de edificios de dos y tres plantas mediante el método simplificado. Si un edificio no cumple con estos requisitos, se requerirá un permiso.
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Si bien el proceso de registro sigue basándose en la notificación, las infracciones de plazos y reglamentos están sujetas a sanciones administrativas, incluida la liquidación forzosa de la instalación.
Las autoridades ejecutivas federales realizarán inspecciones para detectar expropiaciones de terrenos y construcciones no autorizadas. Si se identifican tales construcciones, los organismos autorizados emitirán un permiso de construcción en un plazo de treinta días naturales.
Si se levantan edificios en terrenos donde la construcción está prohibida, las autoridades federales emitirán una orden de clausura. También se impondrá una multa por los daños al terreno. Puede cambiar el estatus del terreno y legalizar la construcción no autorizada comunicándose con el municipio o el juzgado.
¿Adónde ir una vez finalizada la construcción?
Una vez finalizada la construcción, deberá presentarse una solicitud adjuntando los planos técnicos de la caseta de jardín. El ayuntamiento realizará una inspección y, en un plazo de siete días, emitirá una resolución escrita que confirme que la edificación construida o reconstruida cumple con la normativa vigente. Los abogados remitirán la documentación al Servicio Federal de Registro Estatal. El propietario no tendrá que realizar ningún trámite.
Si el abogado de la administración no presenta la solicitud dentro del plazo establecido, usted puede hacerlo personalmente. Si el residente de verano infringe las normas de construcción, las autoridades federales podrían exigir la renovación de la vivienda.
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La falta de registro de edificios o su construcción sin notificación previa dará como resultado que la propiedad sea clasificada como "construcción no autorizada". Estas estructuras no podrán ser utilizadas, ni podrán ser objeto de acuerdos de compraventa o donación.
Para legalizar y operar la propiedad, el propietario debe cumplir con todos los requisitos legales. En la práctica, este procedimiento puede ser complejo. Por ejemplo, una vivienda debe estar ubicada a tres metros de la cerca del vecino. Si se incumple esta norma, la casa no se puede trasladar. Por lo tanto, los derechos deben establecerse mediante un proceso legal con la asistencia de ingenieros catastrales.
La normativa de construcción ha cambiado. Ahora, solo se permite la construcción de dependencias exteriores sin permiso en terrenos de asociaciones sin ánimo de lucro dedicadas a la jardinería. Los residentes que no registren sus viviendas se verán obligados a demoler todas las construcciones que no se consideren dependencias exteriores.